Wypowiedzenie umowy najmu

Chociaż celem umowy najmu jest to, by trwała przez cały założony okres obowiązywania, niekiedy wydarzają się okoliczności zmuszające strony do jej zakończenia. To, kiedy można rozwiązać umowę najmu określa ustawa o ochronie praw lokatorów. Kiedy może ją wypowiedzieć najemca, a kiedy wynajmujący?

 

Wypowiedzenie umowy najmu powinno zawsze mieć formę pisemną. Osoba wynajmująca musi zawrzeć w nim przyczynę rozwiązania umowy. Jeśli umowa obowiązuje na czas nieokreślony, najemca także musi podać powód wypowiedzenia umowy. 

 

Co musi zawierać wypowiedzenie umowy najmu?

Bez względu na to, kto je składa, wypowiedzenie umowy najmu musi zawierać

• datę i miejsce sporządzenia dokumentu,

• dane osobowe swoje i drugiej strony umowy (najemcy lub wynajmującego),

• informacje o nieruchomości, którą wynajmujesz / najmujesz (adres lokalu),

• podstawę prawną wypowiedzenia,

• uzasadnienie rozwiązywania umowy,

• termin zakończenia umowy, który wynika z okresu wypowiedzenia,

• czytelny podpis.

 

Wypowiedzenie umowy - właściciel

W Polsce najemca jest szczególnie chroniony przed wypowiedzeniem. Właściciel może wypowiedzieć umowę z miesięcznym wypowiedzeniem, jeżeli lokator 

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;

• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku;

• ma tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Właściciel może wypowiedzieć umowę na pół roku na przód, jeśli 

• lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny;

• właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

 

Wypowiedzenie umowy - najemca 

Kodeks cywilny stanowi, że

• jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;

• jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, najemca może wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie.

Najemca może wypowiedzieć także umowę, gdy lokal ma wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego w przewidziany w umowie sposób, a wynajmujący nie usunął ich w odpowiednim czasie albo ich usunięcie jest niemożliwe. Przepis ten obowiązuje również, gdy wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy.