2024-06-26
W prawie polskim zasady najmu lokali mieszkalnych reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. Wszystkie zapisy w umowie najmu muszą być zgodne z tą ustawą. Na jakie niedozwolone lub niekorzystne dla najemcy zapisy w umowach trzeba szczególnie uważać?
Umowa najmu mieszkania nie może być swobodnie kształtowana
Rygorystyczna ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza zwłaszcza właściciela w określaniu postanowień umowy w dowolny sposób. Właściciele przygotowujący mieszkanie, a wraz z nim umowę, często zapominają, że jest to jeden z najbardziej sformalizowanych dokumentów. Obie strony nie mają prawa zbyt swobodnie kształtować jej treści. Jeśli w treści umowy znajdą się zapisy niezgodne z ustawą chroniącą prawa lokatorów, te postanowienia będą nieważne.
Czym są zapisy niedozwolone i niekorzystne?
Zapisy niedozwolone to takie, które są sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego i mogą być uznane za nieważne. Z kolei zapisy niekorzystne w sposób rażący naruszają interes drugiej strony umowy, będąc dla niej wyjątkowo niekorzystne. Oba terminy dotyczą sytuacji, w których jedna ze stron umowy wprowadza warunki nieuczciwe lub niezgodne z prawem.
Zapisy niekorzystne i niedozwolone mogą dotyczyć różnych aspektów umowy, takich jak cena, terminy, odpowiedzialność, itp. W Polskim Kodeksie Cywilnym istnieją przepisy, które chronią przed zapisami niekorzystnymi i niedozwolonymi. Stosowanie takich w umowach może prowadzić do nieważności tych postanowień oraz skutkować konsekwencjami prawno-finansowymi dla strony stosującej takie praktyki. W sytuacji wątpliwej, zawsze warto skonsultować się z prawnikiem.
1. Określenie okresu wypowiedzenia wbrew postanowieniom ustawy – zapis niedozwolony
Najczęstszym niedozwolonym postanowieniem umowy najmu stosowanym przez właścicieli jest wprowadzenie okresu wypowiedzenia w sposób sprzeczny z ustawą. Właściciele niejednokrotnie określają, że mogą wypowiedzieć porozumienie z miesięcznym czy dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia. Takie postanowienie nie wiąże najemcy – nie musi się on spierać z właścicielem co do sprzeczności z prawem takiego zapisu, bo mimo zawarcia go w umowie najmu, właściciel nie wypowie w ten sposób skutecznie umowy.
Wypowiedzenie przez właściciela może być dokonane tylko zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów i powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
2. Określenie sprzecznych z ustawą zasad podnoszenia czynszu – zapis niedozwolony
Kolejnym często występującym i sprzecznym z prawem zapisem w umowach najmu jest próba określania przez właściciela własnych zasad podwyższania czynszu. Można spotkać się z umowami, w których właściciel precyzuje, że może podnosić czynsz o dowolną wysokość na przykład z miesięcznym wypowiedzeniem.
Takie postanowienie umowne także jest sprzeczne z prawem (poza najmem okazjonalnym) i nie wiąże najemcy, a właściciel mimo takiego zapisu nie podniesie czynszu. Według ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może podnieść czynsz tylko zgodnie z art. 8a i 9 ustawy.
3. Utrzymanie mieszkania i jego wyposażenia głównie po stronie najemcy – zapis niekorzystny dla najemcy
W umowie podział obowiązków w zakresie napraw w lokalu możemy określić dowolnie. Warto jednak dokładnie sprecyzować, za jakie naprawy odpowiada najemca, a za jakie właściciel. W sytuacji, gdy tego nie zrobimy, podział obowiązków określają art. 6a i art. 6b ww. ustawy, które za większość napraw odpowiedzialnym czynią najemcę.
4. Brak określenia sposobu wnoszenia opłat i ich podstawy – niekorzystne dla najemcy
Opłaty, które najemca jest zobowiązany ponosić wraz z czynszem, powinny być w umowie szczegółowo wymienione. Koniecznie musi znaleźć się informacja określająca termin i sposób ich płatności. Jako najemca warto, byś zadbał o to, by w kontrakcie znalazł się zapis mówiący o wnoszeniu opłat na podstawie rachunków i faktur okazanych przez właściciela, a nie tylko jego oświadczeń.
5. Brak protokołu stanu lokalu i urządzeń – niekorzystne dla najemcy
Będąc najemcą, unikaj sytuacji, w której nie ma dołączonego do umowy protokołu stanu lokalu i urządzeń w nim się znajdujących. W twoim interesie leży sporządzenie takiego dokumentu. Zawiera on opis stanu mieszkania i wskazań liczników w dniu przekazania mieszkania oraz opis urządzeń i wyposażenia lokalu. Dobrą praktyką jest dołączanie do niego dokumentacji fotograficznej. Po zakończeniu umowy to wszystko pomoże w prawidłowym rozliczeniu kaucji i uchroni ciebie przed roszczeniami właściciela co do stanu oddawanego lokalu.
Pamiętaj, że umowy powstają w wyniku negocjacji ich treści, zatem nie podpisuj pierwszej lepszej wersji kontraktu przedstawionej przez właściciela. Poproś o stosowaną przez niego treść umowy i dokładnie ją przestudiuj. Nanieś swoje zmiany i omów je z właścicielem. Podpisz dopiero wypracowaną przez obie strony wersję umowy.
Unikanie powyższych błędów pomoże ci zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek związanych z wynajmem mieszkania.