Umowa najmu na czas określony - wypowiedzenie

2018-11-29

Umowa najmu na czas określony to najczęściej wybierana forma porozumienia między wynajmującym a najemcą. Czasem dochodzi do sytuacji, w której jedna ze stron chce rozwiązać taką umowę przed upływem wyznaczonego terminu. Jak przebiega proces składania wypowiedzenia? Jakie są prawa wynajmującego, co może zrobić najemca?

Kiedy możesz wypowiedzieć umowę na czas określony?

Zgodnie z art. 673§3 Kodeksu cywilnego, umowę na czas określony mogą wypowiedzieć obie strony, jednak wyłącznie w przypadkach określonych w umowie. Dlatego już na etapie sporządzania tego aktu, warto skorzystać z pomocy specjalisty, który zawrze w nim odpowiednią klauzulę z konkretnymi sytuacjami, w których umowa może być rozwiązana.

Od tej reguły istnieją ustawowe wyjątki.

Wypowiedzenie umowy na czas określony - najemca

Pierwszym z nich jest opisana w art. 664 Kodeksu cywilnego sytuacja, w której w chwili wydania najemcy nieruchomość miała wady, które uniemożliwiają jej przewidziane w umowie używanie, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo usunąć się one nie dadzą. Wtedy najemca może zawsze wypowiedzieć najem, bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Najemca może wypowiedzieć umowę także w innej sytuacji, opisanej w art. art. 682 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Wypowiedzenie umowy na czas określony - wynajmujący

Choć zgodnie z prawem, do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu na czas określony ma prawo każda ze stron - możliwości właściciela nieruchomości są bardziej ograniczone.

Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu na czas określony wyłącznie z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Ustawa enumeratywnie wylicza powody, przez które wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Są to w szczególności sytuacje, kiedy najemca:

- używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu - pomimo pisemnego upomnienia

- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Wypowiedzenie może nastąpić po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia umowy, wraz z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu na uiszczenie należności,

- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

W takiej sytuacji, właściciel musi wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Właściciel nieruchomości może także wypowiedzieć umowę najmu, jeśli zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu nie później, niż na pół roku naprzód. Może to jednak zrobić tylko wtedy, gdy lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli dostarczy mu lokal zamienny.

Szczegółowy katalog przyczyn wypowiedzenia umowy na czas określony przez właściciela, znajduje się we wspomnianej ustawie.

Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Inaczej - będzie nieważne.

Jak widać - odpowiednia konstrukcja umowy najmu na czas określony jest bardzo ważna. Jeśli nie jesteś pewny, jak stworzyć taki akt - skontaktuj się ze specjalistą.